» » Как продать ипотечную недвижимость

Как продать ипотечную недвижимость

К сожалению, на сегодняшний день жилищная проблема в нашей стране так и не разрешена, поэтому многие россияне, у которых возникли трудности с жильем, вынуждены либо арендовать его, либо покупать в ипотеку. Если говорить об ипотечном кредитовании, то данный вид банковского заимствования имеет множество преимуществ, но является долгосрочным.

Как продать ипотечную недвижимостьКак продать ипотечную недвижимость

Как известно, займ на приобретение жилой недвижимости предоставляется кредитно-финансовыми учреждениями на 20-30лет. Застраховать себя на несколько десятков лет от сокращения на работе, от понижения заработной платы, от серьезной болезни и других неприятных жизненных ситуаций заемщик, естественно, не может. Но, что бы ни случилось в жизни залогодателя, он обязан исполнять имеющиеся у него долговые обязательства перед банком-кредитором и своевременно погашать ипотечный кредит. Если дебитор понимает, что в ближайшие месяцы он не в состоянии преодолеть финансовые трудности, то избежать штрафов и начисления пеней банком за просрочку платежей он может единственным способом: продать залоговую квартиру.

Залогодатели решаются продать кредитную недвижимость не только в случае возникновения материальных проблем, но и при желании увеличить жилплощадь. Ведь после нескольких лет проживания в ипотечном жилье заемщик может вступить в законный брак или в очередной раз стать родителем, тогда ему понадобится большее по площади жилое помещение.

Реализовать жилое помещение, находящееся в залоге у банковского учреждения, можно несколькими способами. Но в любом случае заемщик должен известить кредитную организацию о своих планах относительно кредитной квартиры и получить ее согласие на осуществление этой сделки. Следует заметить, что банк вправе отказать человеку в продаже ипотечного жилья, даже несмотря на то, что заемщик является его собственником. И все же большинство финансовых учреждений удовлетворяют подобные просьбы проблемных клиентов. И это вполне объяснимо: кредиторам нужно вернуть заемные средства любыми способами.

Как продать ипотечную недвижимостьКак продать ипотечную недвижимость

Итак, как продать залоговое жилье, чтобы не попасть в списки неблагонадежных займодержателей?

 

Самостоятельная реализация жилого помещения, купленного в ипотеку

В этом случае займодержатель ищет покупателя и обговаривает с ним все условия предстоящей сделки, не забывая, естественно, сообщить, что продаваемая квартира является залоговым обеспечением банка. Затем между участниками сделки заключается предварительное соглашение в присутствии специалиста нотариальной конторы. Согласно одному из пунктов предварительного договора, покупатель должен передать продавцу гарантийную сумму (задаток). Задатком и будет являться сумма остатка долга заемщика перед банком-кредитором. Денежные средства покупатель переводит на счет кредитной организации, после чего продавец получает от кредиторов документ, свидетельствующий об отсутствии долга по ипотечному займу. Затем обе стороны сделки встречаются в ФУГРЦ, где происходит регистрация основного договора, снятие залогового обременения с жилья и права собственности на покупателя недвижимости.

Если стоимость квартиры больше, чем задолженность продавца-залогодателя перед банковским учреждением. В этом случае покупатель помещает в депозитарную ячейку любого банка сумму, равную разнице между остатком задолженности по ипотечному займу и стоимостью кредитной недвижимости. Продавец имеет возможность взять деньги из банковского сейфа только после регистрации основного договора.

 

Продажа ипотечной квартиры происходит с участием банка-залогодержателя

Этот вариант реализации залоговой недвижимости схож с первым, но в этом случае кредитно-финансовое учреждение выступает третьим участником сделки. Во-первых, именно банк-кредитор предоставляет депозитарную ячейку, в которую покупатель помещает сумму денег, равную остатку задолженности заемщика-продавца перед кредиторами. Во-вторых, это кредитное учреждение связывается с регистрационной палатой и сообщает, что ипотека погашена досрочно. Затем продавец и покупатель встречаются в регистрационном органе для регистрации договора, снятия статуса залога с реализуемого жилья и права собственности на покупателя. Если существует разница между суммой задолженности продавца перед банком и ценой на квартиру, то во вторую депозитарную ячейку покупатель оставляет денежные средства, предназначенные для продавца.

 

Действующий ипотечный кредит переоформляется на покупателя залоговой недвижимости

Это вариант продажи не ипотечной квартиры, а, скорее, самого кредита. В этом случае кредитное учреждение проверяет кандидатуру нового заемщика по уже действующему займу на платежеспособность, и если он отвечает всем требованиям банка, имеющийся у проблемного заемщика кредит оформляется на него. Новый залогодатель (он же покупатель) заключает с финансовой организацией договор о переходе долговых обязательств на него. С момента подписания данного соглашения он становится новым собственником кредитной квартиры и заемщиком по ипотечному кредиту.

По такому же алгоритму происходит и рефинансирование ипотечного займа: банк-кредитор покупает у банка-залогодержателя кредит. В этом случае заемщик, который не имеет возможности погашать ипотеку, обращается в другое кредитное учреждение с целью получения новой ссуды для выплаты уже имеющегося кредита. Причем, займ в другом банке заемщик берет на более приемлемых для него условиях: невысокая процентная ставка, меньшее число комиссий. В противном случае перекредитование не имело бы смысла.

Решившийся на рефинансирование уже имеющегося кредита займодержатель должен обратиться в другой банк с пакетом необходимых документов и написать заявление. В случае одобрения его заявки, финансовая организация переведет на счет банка, в котором у заемщика имеется непогашенная ипотека, остаток долга. После этого человек становится заемщиком этого банка и продолжает жить в ипотечной квартире – в этой ситуации продавалось не заложенное жилье, а сам кредит.

Как продать ипотечную недвижимостьКак продать ипотечную недвижимость

Таким образом, продажа залогового объекта – это одна из самых сложных и трудоемких сделок с недвижимостью. Но многие залогодатели поступают именно так. Ведь гораздо легче обратиться в банк и известить заимодателей о возникновении серьезных финансовых проблем, провести несколько недель в активном поиске покупателей, чем ждать, когда кредиторы сами постучатся в дверь. Ведь в последнем случае они могут прийти совсем не с благими намерениями, а с документами на конфискацию залогового жилья и договором на досрочное погашение ипотеки в принудительном порядке.



Теги: Ипотека