» » Как продать долю в коммунальной квартире

Как продать долю в коммунальной квартире

Любой риэлтор подтвердит, что сделка купли-продажи жилого объекта – это самая сложная операция с недвижимым имуществом. Но, оказывается, в практике маклеров и сотрудников риэлтерских агентств встречаются куда более сложные сделки, например, реализация доли в коммунальной квартире.

 

Есть ли спрос на подобные объекты недвижимости

Казалось бы, коммунальные квартиры – это пережитки прошлого, всеми забытые, никому не интересные. Но статистика показывает совсем другую ситуацию на этом рынке. Конечно, нельзя назвать спрос на комнаты в коммуналке высоким, но утверждать, что его нет, тоже нельзя.

Как продать долю в коммунальной квартиреКак продать долю в коммунальной квартире

Потенциальными покупателями доли в квартире коммунального типа являются в основном иногородние граждане, приехавшие в крупный город. Их интерес к подобному жилью в первую очередь обусловлен его стоимостью. Ведь жилое помещение в коммуналке стоит гораздо дешевле, чем равная ему по площади однокомнатная квартира.
Множество людей покупают комнату в квартире коммунального типа для получения регистрации. Например, человеку, приехавшему в столицу или административный центр, довольно сложно найти работу без местной прописки. Купить хорошую отдельную квартиру может не каждый коренной житель столицы, что уж говорить о приезжих с периферии? Вот тогда покупка доли в коммуналке – прекрасный способ решения проблем с регистрацией.
Кроме того, есть люди, которые приобретают такое жилье в инвестиционных целях, например, для сдачи в аренду. Удивительно, но нередко собственниками доли в коммунальной квартире становятся состоятельные граждане. Такие покупатели планируют со временем выкупить всю коммунальную квартиру и использовать ее в своих интересах.

 

Как могут помешать проведению сделки соседи

Как известно, все комнаты в коммуналке являются общей собственностью их владельцев. Поэтому продавцу доли в коммунальной квартире обязательно нужно получить разрешение соседей на осуществление запланированной сделки. Ведь по закону именно собственники жилых комнат наделены правом преимущественной покупки этой жилплощади. Так что от соседей зависит и возможность реализации доли, и быстрота проведения сделки.
Продавец может поговорить с остальными владельцами квадратных метров в коммунальной квартире, известить их о своих намерениях, выслушать их точку зрения. Но специалисты советуют предупреждать соседей о продаже одной из комнат письменно. Для этого владелец реализуемой доли должен отправить им официальные, письменные уведомления почтой. В письме должна быть указана цена за комнату и условия предстоящей сделки. В течение 30 дней соседи должны принять решение: будут ли они приобретать долю в квартире. Если никто из соседей не захотел купить жилое помещение, то им следует отправиться в нотариальную контору и написать заявления об отказе.
Иногда некоторые соседи преднамеренно уклоняются от получения официального письма-уведомления, игнорируют его. В этом случае продавцу придется всеми способами уговаривать вредного собственника, проявить искусство дипломатии. Если сосед не желает идти ни на какие уговоры и компромиссы, то продавец имеет право обратиться в судебные инстанции.
Нередко люди имеют регистрацию в коммунальной квартире, а живут в другом городе. Если продавцу известен адрес отсутствующего соседа, то ему необходимо отправить письмо по месту фактического проживания. Если официальный отказ от покупки не придет от него в течение 30 дней, то сделка состоится без его согласия.
Прежде чем принять решение о реализации своей комнаты, человеку следует выяснить, все ли жильцы в коммунальной квартире являются полноправными владельцами своих долей. Ведь многие люди, проживающие в коммуналке, являются нанимателями неприватизированных жилых помещений. Следовательно, собственником этой жилплощади является государство или муниципалитет, поэтому отказ от приобретения комнаты в коммуналке должен предоставить муниципальный орган, уполномоченный решать жилищные вопросы.

Как продать долю в коммунальной квартиреКак продать долю в коммунальной квартире

Есть еще один немаловажный момент. Если одним из владельцев жилого помещения является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, то помимо нотариально заверенного отказа продавцу нужно получить письменное разрешение местных органов опеки на проведение этой сделки.


А если обойти мнение соседей

Теоретически, конечно, можно и не рассылать официальные уведомления остальным собственникам долей в квартире коммунального типа, не ждать от них письменного отказа от приобретения этой недвижимости, но это является нарушением закона. Если продавец, не поставив в известность соседей о планах на свою комнату, продаст ее постороннему лицу, то в течение трех календарных месяцев жильцы коммуналки могут подать иск в судебные органы и оспорить сделку. Тогда бывшему собственнику придется вернуть деньги покупателю за приобретенную им жилплощадь, а последний в свою очередь обязан будет освободить комнату для соседей по коммуналке. Кроме того, без письменных отказов вряд ли сделку можно будет зарегистрировать в ФУГРЦ. Так что нарушать закон продавцу не выгодно.


Стоимость жилого помещения в коммунальной квартире

Одной из главных особенностей реализации доли в квартире коммунального типа является установление стоимости данной жилплощади. Дело в том, что по закону продавец не имеет права реализовать свою комнату по цене, ниже той, которую он предлагал своим соседям. То есть, если жильцы коммуналки отказались приобретать долю продавца, то он может продать ее другим людям за любую цену, но не ниже той, что была указана в письме-уведомлении.


Как уже было отмечено выше, продажа отдельной комнаты в квартире коммунального типа – сложная и трудоемкая юридическая процедура, поэтому заниматься этим самостоятельно очень рискованно. Продавцу лучше обратиться к посредникам, которые помогут подготовить пакет документов, найти добросовестных покупателей и провести сделку.