» » Как застраховать титул при покупке жилья

Как застраховать титул при покупке жилья

Как показывает практика, сегодня подавляющее большинство сделок с жильем сопровождается риэлторскими агентствами и юридическими конторами. В первую очередь это связано с тем, что у продавцов и покупателей недвижимого имущества нет необходимых знаний в сфере жилищного законодательства, следовательно, нет опыта в проведении операций с недвижимостью. Во-вторых, самостоятельное проведение сделки купли-продажи отнимает много времени у ее участников, поэтому многие из них готовы заплатить посредническим организациям необходимую сумму денег, лишь бы не брать отпуск за свой счет и не отпрашиваться с работы, чтобы взять очередную справку для проведения сделки.

Но главная причина, по которой люди обращаются в риэлторские агентства и нанимают юристов для покупки жилья – это страх наткнуться на квартирных аферистов или лишиться приобретенной недвижимости и отданных за нее денег в результате признания сделки недействительной. А таких случаев действительно много, особенно на вторичном рынке.

Как застраховать титул при покупке жильяКак застраховать титул при покупке жилья

Конечно, агентства по недвижимости и частные адвокаты обязаны проверять покупаемую их клиентом квартиру на юридическую чистоту. Но по их собственному признанию, дать покупателю стопроцентную гарантию того, что через несколько лет не объявятся всеми забытые наследники этого жилья или ранее зарегистрированные в нем граждане, вернувшиеся из мест лишения свободы, они не могут. Ведь цепочка сделок с приобретаемой недвижимостью может быть слишком длинной.

Как застраховать титул при покупке жильяКак застраховать титул при покупке жилья

Так что наиболее эффективным методом защиты прав собственности на покупаемое жилое помещение от притязаний на него третьих лиц является титульное страхование. Страхование правового титула – это правовая и юридическая защита имущественных потерь, которые могут наступить в результате утери права собственности приобретателя на купленное жилье.

 

Почему сделка может быть оспорена

Владелец жилплощади может лишиться права собственности на нее, если сделка купли-продажи будет признана судебной властью недействительной. Произойти это может только в нижеперечисленных случаях:

  • Если в результате сделки были нарушены права наследников, детей и других лиц, которые могут претендовать на реализуемое жилье.
  • Если одним из участников сделки является недееспособный человек.
  • Если документация на квартиру или личные документы продавца и покупателя оказались подложными (фальшивыми).
  • Если продавец решился на реализацию своей квартиры не добровольно, а по принуждению (угрозы, насилие, психологическое давление).
  • Если сделка была проведена по мошенническим схемам, то есть незаконно.

 

 

Каких рисков можно избежать, оформив договор титульного страхования

  • Оспаривание сделки бывшими владельцами жилья, чьи права собственности были ущемлены, бывшим супругом собственника или его детьми, которые по определенным причинам не участвовали в процедуре приватизации.
  • Признание договора недействительным (например, если продавец или покупатель использовали фальшивые документы для заключения сделки или кто-то из них являлся недееспособным на момент подписания договора).
  • Мошеннические действия со стороны посреднической фирмы или продавца, которые могут привести к признанию сделки купли-продажи недействительной.

Все эти риски утери права собственности на жилые объекты включены в перечень рисков, которых можно избежать, оформив договор страхования титула.

 

Почему лишь небольшое число приобретателей жилья готово застраховать свои имущественные права

Среди европейцев и американцев такой страховой продукт пользуется большой популярностью, особенно при покупке объекта недвижимости. В России же наиболее популярным продуктом является страхование жилья от природных катаклизмов, пожара и кражи.

Как застраховать титул при покупке жильяКак застраховать титул при покупке жилья

Главной причиной, по которой покупатели квартир отказываются от страхования титула, является высокая цена такого страхового продукта – 1-5% от стоимости покупаемой квартиры. К тому же наши сограждане убеждены, что с их квадратными метрами точно ничего не случится, ведь риэлторское агентство, которое оказывает посредническую помощь в сопровождении сделки, уже проверило их на юридическую чистоту. Кроме того, далеко не все покупатели жилья знакомы с титульным страхованием и не до конца понимают, от каких рисков оно может защитить владельцев жилых помещений.

 

Подводные камни страхования правого титула

Зачастую граждане, застраховавшие свой титул на приобретенную квартиру, путают титульное страхование с другими видами страховых услуг. Если покупатель жилого помещения оформил договор титульного страхования, то страховая выплата в отношении него не предусмотрена, если

  • Ранее зарегистрированные в данном помещении граждане заявят о своих правах проживания в нем. Согласно действующему законодательству люди, осужденные за совершение преступления и лишенные свободы на определенное время, снимаются с регистрационного учета, но не лишаются права проживания в данной квартире после освобождения из мест заключения. Если во время отсутствия заключенного его родные продали жилплощадь, то по возвращению из колонии он может восстановить право проживания в проданной квартире через суд. Страхование правового титула в этом случае не защитит интересы нынешнего владельца жилья, так как данный продукт обеспечивает защиту от утери права собственности, а не от рисков утери права единоличного проживания в купленном жилом помещении.
  • Нельзя оформить полис титульного страхования на строящийся объект недвижимости, ведь дольщик сможет зарегистрировать свои права на первичное жилье только тогда, когда застройщик передаст многоквартирный дом в эксплуатацию.
  • Многие банковские структуры при оформлении ипотечного займа требуют от залогодателей приобретения титульной страховки, нарушая, кстати, закон (обязательным на сегодняшний день является страхование объекта залога). Но потенциальному заемщику необходимо избежать оформления договора страхования титула при покупке жилого объекта в ипотечный кредит. Дело в том, что заемщик потратит немало денежных средств на приобретение полиса титульного страхования, но в случае утраты права собственности на кредитную жилплощадь страховую выплату получит банк-кредитор. Ведь до момента полного погашения ипотеки именно банк-залогодержатель является полноправным собственником залоговой недвижимости.

Таким образом, страхование титула – это довольно-таки дорогостоящая страховая услуга. Но сэкономив свои деньги на титульной страховке, приобретатель рискует потерять гораздо больше – и денежные средства, отданные за квартиру, и саму квартиру.